关于加强城区老旧小区改造和管理的建议 ---以咸宁市为例

 时间： 2020-11-18  浏览次数：7387

随着城市化进程的进一步加快，城区老旧小区普遍存在房屋老化严重、基础设施落后、生活环境差、居民自治意识薄弱、物业管理缺失等问题，成为了城市建设与管理的薄弱环节，是当前基层治理的痛点问题，文明创建的难点问题，增强民生福址的重点问题。近年来，咸宁城区老旧小区居民改造意愿强烈，管理难问题迫在眉睫，加强对老旧小区的改造和管理，有利于增加居民的获得感和幸福感，为创建全国文明城市打下基础，不断提升城市居民居住幸福指数和县域文明指数。

一、 咸宁城区老旧小区现状

根据2019年城区27个（不含村改居）社区的老旧小区摸底情况的统计。咸宁城区现有建成小区617个，其中存在问题的老旧小区410个，主要分布在永安办事处37个，温泉办事处351个，浮山办事处22个。这些老旧小区主要由单位自建小区、三无小区、有物业管理小区三类构成。这些老旧小区普遍存在以下问题：

一是房屋老化严重。咸宁城区老旧小区均建成于2000年以前，建设年代久远，特别是有些老旧小区建于60年代，由于建成时间早，部分建筑存在房屋结构安全和消防安全隐患；小区水电管网老化，给排水管道、水泵、配电、消防等设施落后，失修失养，渗水漏水现象严重；楼梯等公共环境破旧，存在较大的火灾和外立面坠物等安全隐患。

二是基础设施落后。建设时期标准低，社会公共服务设施欠缺，整体布局先天不足，导致消防、道路、管网、绿化、停车、健身、无障碍通道等基础设施建设严重不足；很多小区还存在没有接入市政燃气的情况，影响居民的正常生活。

三是生活环境较差。老旧小区因其老旧无人管理，生活在小区内的人员素质参差不齐，乱搭乱建、乱摆乱占、乱停乱放、乱扔乱倒、乱拉乱晒等脏乱差现象比较突出，给居民生活造成极大不便。

四是自治意识薄弱。由于历史原因，此类小区居民长期生活在缺乏规范管理的环境中，除了关注给自身利益带来较大影响的问题外(如屋面漏雨、外墙渗水、管道阻塞等)，对小区其他公共管理事务关注度较低，严重缺乏自治意识，逐步形成“各人自扫门前雪，休管他人瓦上霜”的局面。据市住建部门统计，城区专业物管小区业委会组建比率不到30%，而“三无”小区的业委会组建比率仅为9%，老旧小区业委会组建占比更低。多年的“散乱”状态，居民之间缺乏有效沟通，加之缺之有效的宣传引导，导致大多数居民不了解业委会存在的意义，致使其自治组织建设举步维艰。

五是物业管理缺失。当前城区410个老旧小区呈现典型的“小、广、杂”特征。突出表现为一是点小，一栋楼、几十户、百把人的小区比比皆是;二是面广，城区“三办”27个社区均有此类小区存在，部分小区所在区域交叉，管理主体不清，集中连片集约化管理难度大;三是人杂，由于缺乏人防物防，此类小区房屋闲置、出租现象普遍存在，居住人员结构复杂，流动性大。即使有部分成型的老旧小区，也没有物业公司愿意接手，呈现“脱管、失管、弃管”现象，处于无人管理和维护的状态，物业管理费交纳更无从谈起。

二、老旧小区改造和管理的几点建议

老旧小区改造远远不仅是一个建设工程工作，更多的是一个社会治理、基层组织动员工作，需要发动老百姓共谋、共建、共治、共管、共享。

1.以政府为主导，强化共谋共建。老旧小区的改造，政府一定不能大包大揽，而是要加强政策支持，以政府投入为杠杆，撬动社会资本投资、居民出资参与，形成多方合力。充分利用小区的既有资源吸引社会资金，建立“利益共享、风险共担、全程合作”的关系，形成“政府扶持带动，企业融资共建，居民参与受益”的共赢模式，减轻政府财政投入的压力。在改造过程中，要广泛征求居民意见，注重从实际出发，科学设计、合理规划。社区党组织、居委会在改造前、施工中及时收集小区住户有关意见建议信息，畅通社情民意反映渠道，确保改造施工有的放矢，针对性强，符合实际需要。

2.以党建引领为先锋，强化共治共管。社区党组织应当在城市建设和管理中发挥战斗保垒作用，通过党建引领，凝聚民心，汇集力量，将党建工作触角伸入老旧小区、伸入楼幢、伸入住户，发动党员业主亮明身份，率先垂范，自觉承担沟通纽带作用，推进社区、业委会、物业共治共管。小区党小组牵头成立业主委员会，共同商议决定小区改造和管理重大事项。改造前把物业服务等级、服务内容、收费标准等列入征求意见的环节当中，由小区居民自主选择，通过招标方式确定物业管理公司，建立小区党小组、小区业委会、物业公司三方联动机制，完善小区后续自治管理，解决改造后期管理难题，避免因管理缺失、无序而造成改造效果不能持续的问题。

3.以绿色发展为导向，强化绿色共享。改造老旧小区不仅是改造其建筑环境，而且是改造其景观环境，更是改造其生态环境。对老旧小区的日常管理，不仅是卫生保洁管理、安全保障管理，还牵涉到小区良好风气形成、居民住户素质提高等多层次引导、管理、服务。通过实践证明，绿色生态是改造和管理老旧小区应当突出的一个重要理念。在改造过程中，应当树立生态意识，使用环保材料，最大程度减轻建筑材料对环境产生的危害。要注重能源节约，重视对可再生能源的利用，合理布局，物尽其用，去粗取精，见缝插绿，寻求停车位置与绿化范围的有机统一。安装路灯及楼道节能灯，整理乱拉线，清理废旧线，满足老旧小区居民住户的实际要求，使改造后的老旧小区成为健康科学的绿色生态宜居小区。

4.以严格执法为手段，强化规范管理。好小区都是管出来的。首先要明确小区管理责任，对于改造好后的老旧小区，按照“属地管理”和“谁建设谁负责”“谁主管谁负责”的原则，逐一明确治理责任单位、责任领导、责任人。对有责任单位的，由责任单位负责治理;有始建单位的，由始建单位负责治理;因各种原因无法确认责任单位的，由所在地街道、社区负责治理。对不落实责任的主体严肃追责问责，对开发商不落实小区基础设施配套建设和引进物业管理公司的，要实行最严格的经济处罚。住建、城管执法部门要切实履职尽责，针对老百姓反映强烈的违法建设、侵占公共部位、侵占破坏公共绿地、占用消防通道、住改商等突出问题，建立问题清单，厘清责任，充分利用行政、司法、舆论监督等多种手段，依法依规快速解决。街办、社区要加强配合，对小区内违法违规行为要及时进行劝阻和报告，积极协助执法活动开展，确保通过严格执法管理，让小区逐步走向规范化管理。

5.以舆论为引导，突出宣传作用。各级政府、各相关部门要多渠道、多形式、多角度地宣传、贯彻物业管理有关法律法规，开展市场化物业管理宣传教育活动。社区居委会应当着力提高辖区广大居民对物业管理重要性的认识，树立起没有物业就没有城市，更没有现代化城市的新理念。要让广大居民懂得，房屋的产权已经多元化，作为产权人不仅要负责所居房屋的维修，更应承担其小区的公共设施、设备的养护;要让广大老百姓清醒的认识到小区党小组和小区业委会的作用，充分相信、参与两个组织，真正维护自身的权益，落实小区共建共享长效管理机制；要让地产开发商、建筑商明确物业管理的重要性，深刻明白树立品牌物业服务是高档小区的根本，没有好的物业管理就没有好的楼盘，有品牌的物业服务就能提升房屋的附加值。行业主管部门、社区要认真总结和提炼小区物业管理工作中的成功经验，树立典型，大力打造符合区情的小区物管品牌加以推广。